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做好产品与运营是企业的大事大禹治水留给政府去做

2021-09-26

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最近，苏州、杭州、成都、青岛、天津第二轮集中土地拍卖的情况，与第一轮火热景象不同，房地产企业竞拍热度不高，流拍地块明显增多，溢价率也较首轮有所下降。

从土地出让规则看，流拍有多层原因，有的城市确实是比以往条件严格，如杭州的10宗地块不仅要求竞品质，还要求现房销售，就当前的房地产市场环境氛围而言，这对房地产企业的财务成本无疑是大幅提高了。还有苏州，针对首轮土地拍卖中部分地块溢价高、马甲多的情况，地方政府作了政策调整，有的地块还提高了保证金，并且严查企业资金来源情况。

毋庸置疑，当前，政策连年调控的效果比以往任何时候更加彰显，房企的财务压力空前。一批企业在2016年这一轮棚改和海外并购浪潮激发之下，因为投资太猛，杠杆太高，当前正陷于险境之中。有观点认为金融三道红线等政策是房地产企业今日危机的根源，这不能否认不是其中一种外因。但是，对于做企业的人来说，如果做企业要靠外部政策和环境来适应自己的想法与做法，那多数是很难做好企业了。从经济学角度，作为政府的职能来说，保证国家安全是排在最前面的，国家安全包括金融的安全。从2016年以来，防范“灰犀牛”“明斯基”就是金融政策的着眼点和发力点。这其实是国家对于房地产这样一个资金极其密集行业重新审视的态度，并非是专门为了打压房地产。

反观行业，经历过2008年国际金融危机的初期惊恐，但在4万亿元救市的投资浪潮之下，房企赚足了史上最大红利，这反而给很多企业一种假象，只要胆子大，没有达不到的目标。控制好风险、平衡和有质量发展、长远发展这些行业早有的共识，被抛到了九霄云外。

回首这段历史，并不是要简单的重复。而是要思考行业在狂欢的日子之后，潮水退却时刻，每个企业都要面对这个现实。在今年接下来的时间以及2022年，全球金融和经济局势或许还会有很多的不确定性。在这种不确定性的局面之下，放缓步伐，做一些确定以及关乎长远之事，未尝不好。

目前，房地产市场并未到了天花板的绝对程度，但是，也不会再是什么项目都能躺着就赚钱的年代了。对于企业来说，从今往后是要坚持长期主义的发展观，还是继续买空卖空做一家纯销售型的企业，这是一个问题，也是一个无法避开的重大发展挑战。选择长期主义，就要从小处做好产品，从大处做好运营。在做产品上，我们注意到个别房企正在研究在阳台设计上挖掘新功能，附加逃生通道。在做运营上，一些先行企业已经在城市更新和城市配套运营上展开了合作与实践，全国很多大中城市已经进入改造更新的历史时间，这件大事需要房地产企业参与其中才能更好完成目标。

至于限购、限售、提高首付比例这些措施，如果还遏制不住房价的上涨，那大禹治水的智慧，是决策部门应该要考虑的问题。

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