北京实施教师轮岗制，学区房再遭一击！市场此前已大幅降温

2021-08-28

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北京刚刚公布的教师轮岗政策，给高烧不退的学区房再次泼了冷水。
 
8月25日，北京市召开“双减”工作新闻发布会。会上，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新的学期，北京将大面积、大比例推进干部教师轮岗交流。其中，新学期干部教师轮岗包括校长、教师两个方面。干部教师的交流要以最基本教育周期为单位，比如以学期、学年为周期。同时，在绩效工资分配中，适当倾斜轮岗校长教师。
 
据介绍，目前北京已有东城区、密云区两个试点区，下一步，北京将有计划逐步扩大试点；2021年年底前，再启动6个区干部教师轮岗交流试点。
 
政策一出，立刻引发市场关注。比如北京推进干部教师轮岗，能否给学区房降温，如何让教育资源更趋均衡，如何保证公平等成为讨论焦点。
 
政策发布当天，李奕在接受央视《新闻1+1》采访时称，北京推进干部教师轮岗过程当中，家长对教育供给侧结构的改革认识，肯定会影响到他对学校的选择，对学区房的认定等，肯定能够带有化解作用。
 
“教师轮岗政策一方面体现了教育资源逐渐均衡化，促进优质学校和薄弱学校师资交流，优化教育结构，也意味着教育逐渐向更公平方向发展；另一方面，学区房或已不再是享受部分优质教育资源的阶梯。”诸葛找房数据研究中心对中国房地产报记者表示。
 
8月26日，记者走访了北京中关村片区和西城德胜片区了解情况。德胜片区一位房屋中介人员告诉记者，近一个月来，德胜片区成交量明显下滑，在成交价格方面，部分房源总价下降了100万-200万元，“之前一居室850万元起，两居室1050万元，三居室1250万元；现在一居室700多万元，两居室850万元，三居室1050万元。现在行情不好，业主卖不上价也不爱挂。”
 
对于实行教师轮岗是否会进一步打击学区房，该中介人员称，“没有那么快，短期内不会给学区房带来影响。均衡教育也是让好的保持住，再去扶持差些的。”
 
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高烧不退的学区房
 
北京，2020年“五一”小长假期间，西城区金融街丰汇园小区36小时就成交了3套千万元级老破小，最高单价超过25万元/平方米。单日房屋成交量均达8-10套，单价平均在25万元/平方米。
 
上海，2020年上半年学区房，浦东前滩板块学区房遭疯抢，第二梯队老破小学区房单价从6万元/平方米涨到9万-10万元/平方米。
 
广州越秀区，楼龄超20年的东山广场和锦城花园，二手均价分别过11万元/平方米和12万元/平方米，因为对口越秀第一梯队公立小学东风东路小学。
 
为了让孩子读个好学校,家长们各显神通。
 
2019年8月，李磊以总价690万元买入位于北京市海淀区万柳蜂鸟家园一套面积为50平方米一居室，到2020年底，可以挂到900多万元一套。
 
李磊告诉中国房地产报记者，2019年一起看房的其中一位朋友买了海淀区西北旺片区百旺茉莉园的两居室。“到去年年底，总价涨了56万元。”
 
“都是为了让小孩读书。”李磊的小孩现在已经顺利入读中关村三小。为了争取好学位，有家长与李磊一样，买一套小面积学区房但没有入住。“面积太小，一家人住不下。”
 
“小孩要上幼儿园才决定换套学区房。”2020年开始，吴星开始着手研究学区房，除了咨询中介和周围已经买了学区房朋友，也关注一些交流买学区房论坛信息，综合考虑资金、教育、交通等多方面因素后，最后将西城陶白片区学区房纳入考虑范围。“西城区教育还算均衡，600万元预算，能在陶白片区个小两居，且陶白片区也就一个普通小学，即使不幸去了这个学校，也有‘校额到校’。”
 
对于最近的多校划片、教师轮岗政策如何，吴星表示，“我们买学区房就是为了让孩子有个好的起点，如果说未来能够实现教育公平，我当然是支持。但如果还是实现不了，我想还是继续会有家长想方设法让孩子进好学校。”
 
李磊也表示，要实施教师轮岗，研究怎么落地是关键，要看各学校是否做到真正轮岗，否则只是看起来会给学位房降温。“最近针对学区房政策比较多，周围朋友大多还在观望，看之后走势如何。”
 
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教师轮岗能给学区房降温？
 
尽管学区房热度过高是因为学校之间差距过大，教育资源不均衡引起，但从记者走访来看，北京两大重点学区海淀区中关村片区和西城德胜片区周边房产中介对教师轮岗政策并不担忧，“短期来看，还不如多校划片给学区房带来的影响大。”
 
“7月执行多校划片后，很多业主觉得卖不上价，心态都崩了。” 德胜片区一位中介人员告诉记者，“尤其是楼龄老的公房直接下调价格100多万元，谁的房子能降价，谁的房子就能卖。”
 
“现在西城区新街口、广外都卖不动了，前段时间涨价了，但性价比不高，现在价格也下来了点，不过家长也不买了。”该中介人员表示，“主要是学校也没那么好，本来就不‘香’，前不久执行的多校划片又增加了入学的不确定性。”
 
该中介人员表示，现在主要是多校划片让入学的不确定性增加，使得学区房降温，教师轮岗政策影响没那么快，“短期内不会给学区房带来影响。均衡教育也是让好的保持住，再去扶持差些的。”
 
北京海淀区中关村片区一位中介人员则以他的从业经验推断，“短期内应该不会有太大影响，不过长期来看，重点学区房房价或许会进一步下跌，但整个行政区房价不仅不会下降，甚至可能还会上涨。”
 
对此，诸葛找房数据研究中心称，从市场来看，随着打击学区房政策及补丁政策频频出台，有效打击学区房炒作现象，学区房热度有所回落，价格也随之有所下滑。从行政区来看，随着政策调控不断升级，房价大概率维持平稳运行。
 
21世纪教育研究院院长熊丙奇则表示，早在2010年，教师轮岗制度就开始被提出，十几年来尚未真正落地，且具体细则也有待完善，在这样的背景之下，教师轮岗制度对于学区房影响较为有限。
 
中原地产首席分析师张大伟也认为，教师轮岗机制是否会对学区房产生影响，要看各学校是否做到真正轮岗，而非支教几个月。从目前情况来看，大部分学校轮岗也只是形式上轮岗。
 
不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类改革下，师资力量会均衡，所以一定程度上会打击一些小学的名校光环。他认为此类政策对于房地产有两个重要影响：第一，学区房面临打压，通俗说，“在哪里读小学都一样，因为老师和同学都差不多”，所以刻意买学区房意义不大，进而使得学区房降温；第二，各类房企后续项目开发中需要研究此类教育政策，因为强调所谓的名校等似乎底气不足，换句话说，师资都均衡了，那么以名校噱头来推销房子意义不大。
 
诸葛找房数据研究中心也表示，今年上海、深圳等地先后提及教师轮岗政策后，市场热度均有所回落。如深圳自提及教师轮岗政策以来，8月初二手商品住宅周度成交量跌破600套，后成交维持低位运行，二手房价格整体在稳定范围内波动。

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