全国多地调整次轮供地规则 土地市场再修复平衡

2021-08-23

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8月19日，来自辽宁省沈阳市自然资源局的信息显示，沈阳市第二批集中供地的时间延期至9月6日。
 
除了延期供地，沈阳市还对第二批集中供地的规则进行修改，其中包括，第一批集中供地无偿代建的内容均取消；参与城市商品住宅用地竞买的企业须具有房地产开发资质，同一企业及其控股（参股）的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。
 
据不完全统计，目前已有深圳、青岛、天津、福州、济南、苏州、上海、杭州8个热点城市延迟了第二批次集中供地，并对供地规则进行相应的调整。
 
贝壳研究院高级分析师潘浩在受访时称，此次各城市的动作，应该是结合新的市场形势，更好的执行“稳地价、稳房价、稳预期”要求，在考虑修正第二批的出让规则，包括对企业的准入要求，核心目标还是要稳地价、控制溢价率，避免非理性的拿地竞争，给行业创造可持续的发展空间。
 
一位TOP20房企投拓人士告诉记者，站在她的角度看，各地调整供地规则的核心原因是政府一方面要对过度膨胀的市场进行限制，但又不希望看到房企无钱可赚的局面出现，因此在第一次集中供地后，又进入新的调整期。
 
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地方政府的难题
 
回溯数月前的情况可以看到，在此次诸多城市调整第二轮集中供地时间和规则之前，先知先觉的武汉市在首轮集中供地中就已经对供地时间、价格进行调整。
 
6月18日，武汉市土地市场网发布公告称，武汉市调高东湖高新区2宗土地起始价并做了延期挂牌出让决定，据测算，其中东西湖地块P（2021）044号涨幅达31.8%。
 
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在此前接受记者采访时表示，之所以调高地价是为了降低土地拍卖环节中溢价率，如果把起始价定的较低，就可能出现较高溢价率。这是地方政府所不愿意看到的局面。
 
在此之下，武汉第一批集中供地的总体表现适中。54宗地块成交总价788.02亿元，相当于武汉2020年全年住宅用地成交金额的51.6%；总体溢价率17.01%，在首批22个试点城市中处于9位。
 
不过，在武汉供地接近尾声时，分化行情也一度出现。在武汉东湖新技术开发区这样一个热点区域（尤其是光谷板块），6月29日，该区域成交3宗地平均溢价率达96.04%，同时楼面价创下历史新高，突破20000元/平方米。其中，南山地产激战421轮后，以72.13亿元总价、20799元/平方米的楼面价和103.27%的溢价率拿下的地块刷新了光谷楼面价。
 
在受市场高度追捧的杭州出现更加热烈的场面。其首批推出的57宗地块中，有41宗达到了封顶溢价，并启动了竞争自持，自持率最高的地块高达40%。
 
与此同时，西南地区的重庆，其首批集中供地出让46宗地块，总成交金额为635亿元，成交楼面均价9133元/平方米，平均溢价率43%，其中有22宗地块成交溢价率超过50%，最高溢价率达到130%。
 
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，大概率上，次轮土地出让的规则和内容一定是要做一些调整的，因为首批的出让结果是管理层不愿意看到的，大部分城市均出现了供销两旺的格局。
 
各地政府就这样陷入难题中。为此要对土地出让规则进一步细化和优化，防止像第一批土地出现那种高溢价、高地价的情况再度出现，卢文曦称。
 
上半年，各地地价推高的局面也直接导致地方政府财政收入屡屡攀升。
 
8月18日，财政部副部长许宏才向全国人大常委会作《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》，公布了最新的财政数据。
 
今年前7个月，全国政府性基金（主要由地方土地出让收入组成）预算收入46967亿元，同比增长19.9%。其中地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入同比增长18%，当然，这主要由于是去年同期基数相对较低以及今年部分城市土地出让价格有所上涨等因素导致的。
 
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房企需要利润空间
 
回望今年初集中供地政策的出台，其初衷，总体上为了是提高市场信息透明度，为市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性；将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。
 
“原先想通过分批次大量推土地的方式，预计市场的情绪没那么高亢。结果没想到，很多地方出现了高达100%，甚至超过100%的土拍溢价率。”卢文曦称，很多地方的楼板价也被推到了刷新纪录的高位。在限房价的市场行情下，房企的利润自然被压缩到很低的位置。
 
由于土地端的变化向房价市场端传导尚需要时间，但首轮集中供地对房企的影响却是直接而又明显的。
 
引起行业最多讨论的是滨江集团董事长戚金兴的言论，他在滨江集团2020年度业绩会上表示，公司融资成本低，品牌影响大，在公司团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。
 
此外，近期宋都股份还放弃在杭州首批集中供地中以17.83亿元竞得的一幅宅地。利润问题首当其冲外，其还与意向合作方祥生、宝龙各执一词，事件也一步步走进罗生门。
 
上述投拓人士表示，如果房企赚不到钱，成本过高，最终项目卖不出去，或者利润点过低，这个游戏就玩不转了。
 
她续称，首批集中供地的时候，很多大房企或者标杆房企会互相合作拿地，一家公司也会有多个马甲，最终就是那几家房企之间互相抢地，进而形成了一种恶性竞争。在此之下，很多小房企就拿不到地了。
 
中国银河证券方面认为，在“稳地价”目标指引下，各地第二三批土地集中供应规则将迎来新的调整。若土地溢价率得到控制，房企的拿地成本降低，整体利润率水平将迎来回升，毛利率拐点的到来可期。
 

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